Naar aanleiding van onderstaand bericht en wellicht andere berichten op deze website bent u wellicht geinteresseerd hoe de Waardebepaling Onroerend Zaak tot stand komt. Hier kunt u meer over lezen op de website van gemeente zoetermeer bij het onderdeel belasting, zie hier. Daarnaast volgen we op enige afstand de ontwikkelingen die te maken hebben met de waarde van het Vesteda vastgoed waar u wellicht u meer over heeft gelezen.

Wilt u wat meer weten over de landelijke ontwikkelingen op gebied van WOZ waarde is onderstaand bericht wellicht ook interessant voor u.

———————————–

Uit onderzoek van Direct Wonen blijkt dat de gemiddelde huurprijs van woningen in Nederland met 4,1 procent is gedaald ten opzichte van een jaar geleden.

In augustus 2009 werd voor een huurwoning gemiddeld 731 euro gevraagd. In dezelfde periode vorig jaar was de gemiddelde huurprijs 762 euro. De daling wordt volgens Direct Wonen veroorzaakt door een toename van het aanbod in de lagere prijsklasse (woningen tot 800 euro).

Uit het onderzoek blijkt ook dat in augustus het aanbod van nieuwe huurwoningen in Nederland met 1,9 procent licht gedaald is ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Voor huurwoningen in de prijsklasse tot 800 euro bedraagt in augustus 2009 de gemiddelde huurprijs 505 euro. Een stijging van 0,8 procent ten opzichte van een jaar geleden. Het duurdere segment (huurwoningen vanaf 800 euro) laat een gemiddelde huurprijs zien van 1.134 euro. In dezelfde periode vorig jaar was de huurprijs 1.158 euro, een daling van 2,1 procent.

Amsterdam staat nog steeds aan kop als duurste stad van Nederland: de gemiddelde huurprijs steeg van 1.226 euro naar 1.320 euro ten opzichte van vorig jaar. Deze maand heeft Groningen, ondanks een lichte stijging van de huurprijs, de plek van Tilburg ingenomen als goedkoopste stad om een woning te huren. De gemiddelde huurprijs in Groningen bedraagt 475. In dezelfde periode vorig jaar kwam de gemiddelde huurprijs uit op 470 euro.

Zwolle laat deze maand de grootste prijsstijging zien. De gemiddelde huurprijs steeg met 7,7 procent en kwam uit op 525 euro. In dezelfde periode vorig jaar was de gemiddelde huurprijs in deze stad 487 euro. Hilversum laat met 15,1 procent de grootste daling van de gemiddelde huurprijs zien.

bron: www. vastgoedmarkt.nl  d.d. 21-09-2009

Zowel huurders als kopers van een woning in de Blankaard en Molenwijk hebben jaarlijks te maken met gemeentelijke belastingen. Deze en veel andere belastingen zijn gekoppeld aan de WOZ waarde van uw woning. Deze wordt jaarlijks vastgesteld Ondertussen blijkt Vesteda van mening is dat haar woning bestand minder waard is geworden. Dit zou kunnen betekenen dat de gemeente volgend jaar ook lagere WOZ waardes voor de Blankaard en Molenwijk gaat hanteren. Of dat daadwerkelijk gebeurt zal van vele factoren afhangen maar onderstaand bericht wilden wij u niet onthouden.

———————

Woningbelegger Vesteda, opgericht in 1997 na verzelfstandiging van de woningportefeuille van het ABP, heeft voor het eerst in zijn bestaan het vastgoed moeten afwaarderen, omdat er sprake is van een lagere uitpondwaarde van het bezit.

Uit het eind vorige week verschenen jaarverslag over 2008 blijkt dat Vesteda in de eerste negen maanden van vorig jaar nog een positieve herwaardering van de portefeuille van 151 miljoen kon bijboeken, maar dat in het vierde kwartaal sprake was van een afwaardering met 267 miljoen euro op een portefeuille met per ultimo 2008 een waarde van 4,98 miljard euro (4,99 miljard eind 2007) ofwel ruim 5 procent.

Het directe resultaat (netto huurinkomsten) kwam uit op 3,2 procent van het eigen vermogen van ongeveer 3,3 miljard euro en het indirecte (de herwaardering) op minus 3,6 procent. Per ultimo 2008 had Vesteda afgerond 27.700 (28.300) woningen in bezit, alle in de vrije sector, daarnaast 43.000 m2 (40.000) commerciële ruimten (kantoren en winkels) en 9.500 (9.000) parkeerplaatsen. Vorig jaar werden zo’n 1.080 woningen verkocht voor gemiddeld 180.000 euro per woning. Tegen de 700 werden verkocht aan toekomstige gebruikers en voormalige huurders, waarbij een gemiddelde verkoopwinst werd behaald van 29.000 euro.

Op alle verkochte woningen bedroeg de verkoopwinst gemiddeld 20.000 euro. Er werden dus ongeveer 300 woningen via tenders verkocht aan andere beleggers/uitponders waarop de verkoopwinst per stuk veel lager was. De pijplijn aan nog te bouwen woningen bedroeg eind vorig jaar zo’n 10.000 stuks. Het streven is gemiddeld rond 1.200 woningen aan de portefeuille toe te voegen.

Ongeveer vijftien institutionele beleggers participeren in Vesteda, waarvan APG -de uitvoeringsorganisatie van pensioenfonds ABP- het grootste (minderheids)belang heeft

bron: http://www.vastgoedmarkt.nl

]]> http://flatverenigingdriemanspolder.wordpress.com/2009/09/21/de-gemeentelijke-lasten-en-woz-waarde-van-uw-woning/feed/ 0 Editor http://flatverenigingdriemanspolder.wordpress.com/2009/09/19/de-huurprijs-servicekosten-en-onderhoudscheck/ http://flatverenigingdriemanspolder.wordpress.com/2009/09/19/de-huurprijs-servicekosten-en-onderhoudscheck/#comments Sat, 19 Sep 2009 10:17:02 +0000 Editor http://flatverenigingdriemanspolder.wordpress.com/?p=344 ]]>

De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met de geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen. Deze hebben een hulpmiddel gemaakt om on-line na te gaan of het onderhoud, de servicekosten en huurprijs in orde zijn.

• de onderhoudscheck

Om na te gaan wie welk deel van de woning moet onderhouden? Zie verder het gebrekenboek_2004 van de huurcomissie.

• de servicekosten check

Voor informatie over de verschillende servicekostenposten

• de huurprijscheck

Om na te gaan of u te veel of te weinig betaalt.

Het kan zijn dat in uw specifieke geval er toch iets niet klopt, meldt dat dan aan de flatvereniging door te mailen naar flatvereniging Driemanspolder-II

2 september 2009, wetsvoorstel – Evenals bewoners van sociale huurwoningen krijgen huurders op de particuliere markt bij renovatie of sloop recht op een minimumvergoeding van €5135. Een meerderheid van de Kamer steunt het voorstel van minister Van der Laan (Wonen) om dit te regelen.

Van der Burg (VVD) verzet zich als enige tegen het wettelijk vastleggen van een minimumvergoeding bij verhuizing wegens renovatie. In haar ogen is het onterecht om (kleine) particuliere verhuurders gelijk te stellen aan woningcorporaties. Depla (PvdA), Jansen (SP) en Van Gent (GroenLinks) willen juist verder gaan dan het wetsvoorstel door meer mensen recht te geven op een vergoeding. Op die manier wordt het wetsvoorstel te ingewikkeld, vreest Van Bochove (CDA). De minister steunt hem daarin.

Onzelfstandige woonruimte
Ook huurders van een onzelfstandige woonruimte zouden bij renovatie of sloop recht moeten krijgen op een minimumvergoeding van verhuiskosten. Van Gent (GroenLinks) bepleit dat zij een vijfde (€1027) van de vergoeding bij zelfstandige woonruimte krijgen. Daaraan zitten meer nadelen dan voordelen, zo vindt minister Van der Laan. Hij zegt toe dat hij er nog voor de stemming in een brief op zal terugkomen.

Bewoonde staat
Zullen renovaties niet gaan plaatsvinden zonder de bewoners te laten verhuizen? Jansen vreest dat verhuurders zullen proberen om zo de in het wetsvoorstel verplichte verhuiskostenvergoeding te ontwijken. Daarom zou er volgens hem ook voor die gevallen een regeling moeten komen voor een onkostenvergoeding. Minister Van der Laan ziet echter weinig in een standaardregeling, omdat er verschillende soorten renovaties zijn. Ook in het idee van Jansen voor een regeling voor woonboten ziet hij niks.

 De Kamer stemt 8 september over het wetsvoorstel en de amendementen.

bron: http://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/verslagen/kamer_in_het_kort/verhuisvergoeding.jsp#0

Onlangs ontvang u een enquêtte formulier waarop u de tekortkomingen aan uw woning kunt invullen. Wij danken u voor uw reactie tot dusver. Er zitten heel uiteenlopende klachten bij, sommige veel voorkomend en weer andere een uitzondering maar niet minder vervelend. Bij deze een overzicht:

• Condensvorming
• Het wordt niet warmer dan 20ºC
• Slechte isolatie onder ramen & balkondeuren
• Stof in berging / keuken
• Zwarte aanslag op ventilatie roosters
• Slechte ventilatie slaapkamers
• Schimmels – Houtrot
• Stank
• Bladderend verf op de plafonds
• Verstopping afvoerleidingen toilet / keuken
• Geen warm water
• Kieren – Tocht – Suizend geluid
• Klemmende (binnenhuis)deuren
• Lekkage
• Borrelende afvoer badkamer

Vrienden(?) van de flatvereniging

Het is onze bedoeling om de jaarlijkse haring-party in eind augustus te laten plaatsvinden in combinatie met een barbecue. We willen dit combineren met de jaarlijkse Algemene Leden Vergadering.

De ALV is deze keer wat laat, maar omdat we veel tijd kwijt zijn met Vesteda (bijna opgelost) heeft dat meer prioriteit gekregen. Wij hopen dat u daar begrip voor zal hebben. Verdere medelingen omtrent e.e.a. volgen.

Het Bestuur

Helaas heeft onze secretaris Brenda Marijs wegens haar drukke werkzaamheden haar functie moeten neerleggen. Wij danken haar voor de bewezen diensten.

Haar functie zal worden ingenomen door mevrouw Elly Brederode. Wij hopen wederom op een goede samenwerking.

Het Bestuur

Waarschijnlijk ontvangt u elke maand een afrekening van uw energiekosten van Eneco. Daarnaast worden kosten verrekend voor verbruik van diverse elektrische installaties die gemeenschappelijk worden gebruikt. Om u globaal een idee te geven wat u  bij een gemiddeld huishouden zoal zou kunnen verwachten kunt u onderstaande grafieken bekijken. Ook handig als u wilt weten waar u gemakkelijk uw energiekosten op kunt besparen.

Let op; de getallen zijn gemiddelden, afhankelijk van uw woonsituatie (aantal personen per woning / aantal kamers per woning / gebruik van de ruimtes verdeeld over de dag etc.)

Hierbij een overzicht van het overleg met Vesteda dat op 14 april 2009 plaatsvond. In dit overleg heeft Vesteda ons een aantal toezeggingen gedaan die binnen twee jaar zullen worden verwezenlijkt. Teweten:

1. Onderzoek en oplossing inzake verwarmingsproblemen bij bewoners. Om in de toekomst verwarring te voorkomen vindt dit plaats samen met Jan van Hazendonk.
2. Aanpassing van het ventilatie systeem (piek- en daluren tijdklok).
3. plaatsing van een gescheiden systeem voor de warmwater voorziening en een voor de verwarming.
4. Het vastzetten van rammelende regenpijpen ivm de wind (Molenwijk)
5. Het repareren op diverse plaatsen van betonrot
6. Na jaren is er eindelijk begrip bij Vesteda gevonden voor de wens om watermeters te plaatsen in de koud- en warmwater leiding ivm een eerlijke verdeling van de gebruikskosten.

Er zijn ook wat punten afgewezen door Vesteda met als argument dat het niet past in het financiële budget. Hierbij kijkt Vesteda in de eerste plaats naar het belang van de aandeelhouders. U zult begrijpen dat het bestuur dit niet kan accepteren. Dit zal in de toekomst vermoedelijk nog wel tot discussies leiden maar hier in hebben we de tijd mee. In onze beleving staat het klantbelang (huurder) voorop en NIET het belang van de aandeelhouder.

Velen van u hebben het klachtenformulier ingevuld, velen ook nog niet. De klachten zal Vesteda persoonlijk met u afhandelen. Aanvullend hierop kunt u uw eventuele bezwaar inzake huurverhoging individueel aanvragen. U kunt daarvoor een formulier aanvragen bij de Flatvereniging, wij zullen u hier desgewenst mee helpen. Neem eventueel contact op met Jan van Hazendonk.

Hoogachtend,

Het bestuur